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人口红利正在消失,房价未来将暴跌?
  • 春节过后,楼市的热度并没有因为节日的了离去而退散。相反,随着国家统计局发布的“1月70城市房价变化情况表格”、房贷利率的上浮、以及最近被频繁提及的“房地产税”,楼市“唱衰论”甚嚣尘上: “房价已下跌回去年水平,新一轮全国调控又来了······”诸如此类的言论屡见不鲜。

    虽然其中不排除媒体夸大炒作推波助澜的嫌疑,但“房价下跌”的言论也并非毫无依据。实打实的数据表明:进入2018年以来,全国70个主要城市中,13个城市的新建商品住宅(不含保障房)价格环比下跌,北上深三个一线城市下跌明显,其他57个城市虽保持上涨,但环比和同比涨幅皆在变小,房价涨势似乎得到了控制。再加上正在不断加紧的调控政策和房贷政策,以及即将立法的房地产税,无疑更增加了未来房价下跌的可能性。

    虽然的房子的根本属性是“居住”,但同时它也具有“商品属性”, 房子的价格就要随着供求关系围绕其价值上下波动。影响市场供求关系关系的因素有很多,包括上面所讲的政策、房贷利率、税率等。

    其中城市人口结构和数量可观决定房地产市场需求的规模和速度。今天小编就根据前段时间国家统计局发布的国人口变动抽样调查数据,给“来房价下跌论”再补充一个依据。

    我国从2015年10月份开始实施“全面二孩政策”,此前不少专家认为,全面二孩政策实施后,在2016和2017年新增出生人口会大量增加,2017年会形成峰值。但实际上,远没有官方想象的那么乐观。2015年是放开二胎政策第一年,到了2016年新增人口1786万人,远低于预期。到了2017年1723万,不但没有丝毫增加,反而比上年还减少了63万人,人口出生率为12.43‰,比上一年下降了0.52‰。受此影响,2017年人口自然增长率为5.32‰,比上一年下降了0.54‰,人口增长明显减缓。

    为何放开了人口生育政策之后,生育率不升反降呢?

    大体归纳起来,最最主要的原因就是——生活成本太高了。买房要钱,还房贷要钱,生孩子要钱,养孩子更要钱,工资收入远远不能支撑这些生活中大额支出的总额,再加上大中城市生活成本大,工作压力大,根本没有多余精力和能力生养二孩。原本没打算生二胎的家庭在生一孩之前或之后就已经买好了合适户型的房子,若是再生二胎则需要换房改善户型了,面对 “养一个娃且供房”和“养两个娃且供房”的选择题,大多数预算不足的家庭都会选择放弃二胎,就如网上段子中所说的“房价就是最好的避孕药”,越来越高的房价让想要生二胎的家庭望而却步。

    那么,人口出生率下滑会给社会带来些什么后果呢?

    首先,中国人口结构失衡,老龄化情况严重。截止2016年我国超过60岁以上的老年人口已经高达2亿多,养老问题迫在眉睫。另一方面,随着人口老龄化的加剧,人口红利开始减少,经济发展的推动力将大减。

    人口红利是促进中国经济飞速发展的一个主要因素,房地产也是当中最大的获利者,大量的刚需消费基本靠着人口红利在支撑——两家三代攒出一套房的首付——这些年刚需市场里买房的80后和90后,有几个首付是靠自己打工挣出来的?假设一个家庭要生养二孩,首先要改善居住条件,原来二室一厅要换三室一厅,需要买房。两个孩子长大成人之后,又要买房置业了。一个循环下来,中国房地产去库存很快就能消化掉。如今迫于生活压力,更多的人选择不生养二孩,买房需求大大减少。若是长此以往,对于当前维持房地产泡沫也起到了负面效应,刚性需求减少了,假设楼市供应不变,供大于求会导致房价下跌。

    目前我国的人口结构还处于人口红利阶段,但这个人口红利还能吃多久?十年?二十年?其持续性或许无法准确预测,但从大趋势来看,人口红利的下降已经成为不可回避的话题,过去十年人口红利带来的房地产市场机遇可能渐行渐远,最后由于需求的减少导致房价的下跌,也成了无法避免的延伸讨论。

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